～しんかするオフィス居抜き～ オフィス退去時の原状回復とは？コスト削減？

不動産の賃貸借における原状回復とは、賃貸借契約が終わって退去するときに借りたオフィスを元の状態に戻すことを言います。

日本国民法第民法545条一項では『当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う』と記されていて、原状回復は法に基づく義務であることがわかります。

原状回復工事には高額な費用がかかる

１、原状回復費用の相場はいくら？
オフィスの原状回復費用の相場はインターネットで検索してみても正確な情報は見つけづらいものです。原状回復費用は内装の程度によって大きく変動しますが、小中規模のオフィスで1坪当たり2~5万円、大規模なオフィスの場合は1坪当たり5～10万円程度とされています。特に外資系企業によくありますが、作りこんだ内装の場合は1坪当たり30万円に上る場合もあります。

結局、オフィスの原状回復費用は基本的にはビル指定の業者による工事になります。あまりにも高いと思う場合には、適正な見積もりを出してほしいときはセカンドオピニオンとして専門業者に依頼して、見積もりと現地を確認して費用を見積もってもらうことができます。

２、原状回復費用は減らすことができる
オフィスの移転の際に行う初回の原状回復費用の見積もりは一般に言われる相場よりもかなり高い金額で出されることがあります。その原因は次の3つです。

　① 退去するテナントが負担する原状回復の範囲が不明確であるため
オフィスの原状回復費用の初回の見積もりでは、十分な現地確認をせずに見積もりを行うことも多く、退去するテナントが負担する原状回復の範囲が広くとらわれている可能性があります。例えば、一部だけの修繕の見積もりが全体の修繕費用として見積もりされたり、本来は負担しない共用部面積まで原状回復の対象になってしまったり、経年劣化による損傷までもが修繕対象としてとらわれるなどの理由があります。

　② 現地確認をせずに行ったための上限金額での見積もりであるため
オフィスの原状回復費用の初回の見積もりでは、現地確認せずに事前情報のみで見積もりを出すことも少なくありません。そのために業者はアバウトな数字でしか見積もりが出せず、考えられる上限金額での見積もりを出してしまいます。また、退去予定のテナントの多くは原状回復に関してあまり詳しくないために、原状回復項目の必要性を独自に判断することも難しいです。その結果、本来かかるはずの最小費用の原状回復費用より倍以上の費用がかかるケースもありますので注意が必要です。

　③ 費用の高い指定業者にお願いしなければならない契約があるため
オフィスを退去する際の原状回復工事は契約により「ビルオーナー・管理会社の指定工事業者」に依頼しなければならないという制約のある場合が非常に多いです。オフィスの原状回復工事も1件当たり数百万円以上に上るものなので、当然と言っていいくらい利害関係が生じます。そのような理由から工事が独占できる指定業者の見積もりでは相場よりも高額な見積もりがそのまままかり通ってしまうことが多いのが現状です。

居抜き退去で賢く移転費用を抑えましょう。

３、居抜き物件の原状回復
坪単価数万円から数十万円、合わせて数百万円から数千万円もかかってしまうオフィスの原状回復費用を抑えられる賢い選択肢として居抜きが挙げられます。居抜き退去では今まで使っていた什器備品や設備、家具などを次のテナントそのまま使ってもらう前提なのでオフィスの内装工事も最小限に抑えられます。そのために最近では居抜き退去と居抜き入居を希望する賢いテナントも増えているのが現状です。

ここで一つ注意すべきことは、居抜き入居後の退去のときに原状回復についてです。本来は退去の時に原状回復費用を負担しますが、居抜き入居では前のテナントのオフィスをそのまま引き継いているので原状回復責任の判断がややこしいです。そのために居抜き入居に際しては退去時の原状回復義務について明確に記載したうえで合意する必要があります。

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