オフィス移転や店舗出店を検討する際、専門用語や古い商慣習の壁にぶつかったことはありませんか？
私たち株式会社しんかは、「スケルトンオフィス東京」などを通じて、
借りる側も貸す側もハッピーになる新しい不動産のあり方を提案しています。
ここでは、不動産屋1年目の新人、または専門用語しか使わない不動産屋にうんざりしている人でもすっきりする一般的な不動産用語の解説に加え、「自分らしい空間づくり」をする上で知っておきたいキーワードや、あえて業界の裏側用語までをピックアップしました。
ただの用語集ではなく、あなたのビジネスを加速させるための知恵袋としてご活用ください。
【しんかの最重要キーワード】
スケルトンオフィス
内装や設備がなく、コンクリート打ちっ放しなどの躯体（くたい）が見えている状態のオフィスのこと。通常は「借主がイチから内装工事をする」ため初期費用がかかると言われますが、株式会社しんかでは「その無骨さを活かして、低コストでクリエイティブな空間を作る」スタイルを提案しています。天井が高く、開放的な空間はアイデアを加速させます。
居抜き（いぬき）
前のテナントが使っていた内装や設備（造作）を、そのまま引き継いで入居すること。「スケルトンオフィス東京」では、かっこよく作った内装を壊さずに次の人にバトンタッチする**「退去支援」**も積極的に行っています。
原状回復義務（げんじょうかいふくぎむ）
退去する際に、借りた時の状態（多くの場合は何もないスケルトン状態）に戻す義務のこと。日本のオフィス契約の最大のネックです。せっかく数千万円かけて作った内装も、退去時には数百万円かけて壊さなければなりません。私たちはこの「もったいない」常識を変え、「造作譲渡」などで現状のまま引き継ぐ形を推奨しています。
造作譲渡（ぞうさくじょうと）
内装や設備（造作）を、次の入居者に売却または無償で譲り渡すこと。退去する人は原状回復費用が浮き、入居する人は内装工事費用が浮く、Win-Winの仕組みです。
【空間づくり・デザインに関する用語】
コンバージョン（用途変更）
元々は住居や倉庫、工場だった建物を、オフィスや店舗として使えるように用途を変更して再生すること。天井が高い倉庫や、レトロなマンションをオフィスにするなど、新築ビルにはない「味」のある物件に出会える手法です。しんかが得意とする領域でもあります。
躯体（くたい）あらわし
天井や壁の仕上げ材を貼らず、コンクリートなどの構造体をそのまま見せるデザイン手法。天井が高くなり、開放感が生まれます。配管やダクトが剥き出しになる「インダストリアル」な雰囲気は、クリエイティブ企業のオフィスとして非常に人気があります。
OAフロア（オーエーフロア）
床下に空間を設け、電源コードやLANケーブルを収納できる二重床のこと。一般的なオフィスでは必須とされますが、天井高を確保するためや、デザイン的なこだわり（モルタル床など）のために、あえてOAフロアを撤去するケースも増えています。
ライティングレール（ダクトレール）
照明器具を取り付けるためのバー状の配線器具。スポットライトを好きな位置に取り付けたり、移動させたりできるため、デスクの配置換えにも柔軟に対応できます。スケルトンオフィスの照明計画では定番の設備です。
什器（じゅうき）
オフィスで使う家具や器具の総称。デスク、チェア、キャビネットなど。造作（工事で作るもの）とは区別されますが、空間に合わせたオーダーメイドの什器を入れることで、内装工事費を抑えつつオリジナリティを出すことができます。
【お金・契約に関する基礎用語】
AD（エーディー）
貸主側が仲介業者に対して支払う広告料のこと。実は、オフィス仲介の世界でもADが出る物件と出ない物件があります。私たちはADの有無に関わらず、お客様のビジョンに合う物件をフラットにご提案します。
フリーレント
入居後の一定期間、賃料が無料になる契約のこと。内装工事期間中の家賃負担を減らすために設定されることが多く、スケルトンから作り込む場合には特に重要な交渉ポイントになります。
注意したいのは賃料は無料になっても共益費、もしくは共益費相当額は入居すると発生することが通例。
指値（さしね）
「この金額なら借ります」という希望条件（賃料や条件の交渉）を提示すること。「家賃を◯◯円下げてほしい」「フリーレントをあと1ヶ月つけてほしい」など。もちろん全ての要望が通るわけではありませんが、相場観を知るプロと一緒に戦略的に行うことが重要です。
預託金／敷金（よたくきん／しききん）
オフィスや店舗を借りる際にオーナーに預けるお金。マンション等は数ヶ月分ですが、オフィスの場合は賃料の6ヶ月〜12ヶ月分と高額になるのが一般的です。退去時に償却（返ってこない分）が引かれて返還されます。
償却（しょうきゃく）／敷引き
預けた敷金・保証金のうち、退去時に返還されず、オーナーのものになるお金のこと。「解約時償却 20%」などの記載がある場合、預けた金額の20%が引かれて戻ってきます。実質的な「礼金」のような性質を持ちます。
共益費（きょうえきひ）／管理費
エレベーター、廊下、エントランスなどの共用部分の維持管理に使われる費用。賃料とは別に請求されますが、あえて「賃料・共益費込み」で表示されている物件もあります。トータルの月額コスト（ランニングコスト）で比較することが大切です。
保証会社（ほしょうがいしゃ）
連帯保証人の代わりに、家賃滞納リスクなどを保証する会社。最近のオフィス契約では、ベンチャー企業やスタートアップ企業に対して、敷金を減額する代わりに保証会社の加入を必須とするケースが増えています。
定期借家契約（ていきしゃくやけいやく）
「契約期間が満了したら、更新できずに必ず退去しなければならない」契約のこと。再契約可能な場合もありますが、貸主の権限が強い契約形態です。逆に、取り壊し予定のビルなどで「期間限定でお得に借りられる」ケースもあり、使い方次第ではメリットになります。
【知っておくと強い業界用語・裏側用語】
先物（さきもの）
自社で直接オーナーから依頼を受けているわけではなく、他の不動産会社が出している情報を（許可を得て）紹介している物件のこと。「問い合わせ先が、私たちのさらに先にある」状態です。 情報の鮮度が少し落ちたり、確認に時間がかかったりすることがありますが、市場に出ている多くの物件はこの「先物」として流通しています。これに対し、直接オーナーとつながっている物件を「直（じか）」や「元付（もとづけ）」と呼びます。
B工事（ビーこうじ）
ビル側が指定した業者が行う工事のこと。借主がお金を払うのに、業者はビル側の指定…という仕組みのため、見積もりが高額になりがちです。ここをどうコントロールするかが、オフィス移転コスト削減の鍵になります。（ちなみにA工事はビル負担、C工事は借主指定の業者で行う工事です）
あんこ
売主（貸主）と買主（借主）の間に、仲介業者が複数社入っている状態。「中間マージン」の象徴のような言葉ですが、情報の流通が複雑な事業用不動産ではまだ見かけることがあります。私たちはできるだけ透明性の高いルートで物件をご紹介します。
鬼門（きもん）／風水（ふうすい）
不動産用語ではありませんが、経営者の方が気にされることが多い要素。オフィスの入り口の方角や、社長席の配置など。もちろん、そういったこだわりも考慮してレイアウトをご提案します。
坪単価（つぼたんか）
1坪（約3.3㎡）あたりの賃料。「賃料÷坪数」で算出します。エリアの相場と比較する際に使います。渋谷・神南エリアなどは人気が高く、坪単価も上昇傾向にあります。
レインズ（REINS）
不動産業者専用の物件情報ネットワーク。実は、こだわりのかっこいい物件や未公開のスケルトン物件は、レインズに載る前に決まってしまうこともしばしば。だからこそ、私たちのような専門業者との繋がりが重要になります。
物確（ぶっかく）
「物件確認」の略。募集図面を見て「まだ空いていますか？」と管理会社に確認すること。人気エリアのスケルトン物件は争奪戦なので、この「物確」のスピードが命です。
申し込み（もうしこみ）／入居申込書
「ここ借りたいです！」という意思表示の書類。契約書ではありませんが、人気物件ではこれが1番手か2番手かで運命が決まります。良い物件に出会ったら、即断即決できる準備（決算書など）をしておくのがコツです。
セットアップオフィス
あらかじめ受付や会議室などの内装工事が施された状態で貸し出されるオフィス。スケルトンとは対極にありますが、すぐに業務開始できるスピード感がメリットです。
【しんかのスタンス】
「しんかするさ〜」
私たちのブランドマークにも添えている言葉です。不動産はただの「箱」ではなく、そこで過ごす人や事業を「進化」させるための土壌だと考えています。
「遊ぶようにはたらく」
大人の遊び場こそ、最高の仕事場だ。
スーツを着て、デスクに向かい、定時まで耐える。そんな「オフィスの常識」から、私たちは自由になりたい。
なぜなら、リラックスしている時こそ、脳は最も冴え渡るから。 予定調和な会議室よりも、偶然の会話が生まれるラウンジの方が、イノベーションに近いから。
好きな音楽を聴きながら、コーヒーを片手に、仲間と語らいながらビジネスを動かす。 自分の好きな空間（スケルトンオフィス）で、自分らしい表現（仕事）をする。
「遊ぶようにはたらく」とは、自分の感性に正直な環境で、人生そのものをクリエイションすることです。
～オフィスの常識を変えたいなら、まずはご相談を～
「普通のオフィスじゃつまらない」 「退去費用のことを考えて内装を諦めたくない」 「スケルトンオフィス東京のように遊ぶようにはたらくを詳しく知りたい」
そんな方は、ぜひ株式会社しんかへお問い合わせください。物件探しから、ビジネスモデルの言語化、そして空間づくりまで。あなたの事業の「しんか」を全力でサポートします。
株式会社しんか / スケルトンオフィス東京
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「しんかするさ～」の精神で、お待ちしております。