アフターコロナのニューノーマルのワークスペースのあり方と変化の行方
移転を決断する前に知ってほしいこと
コロナの影響で4月頃から『オフィス解約を出した』とSNSを通じて発信されていますが、空室情報は一切増えません。2020年2月前後に民泊撤退を判断した区画だけ市場に募集に出ています。
4月中に事業撤退、オフィス解約でご相談を頂きましたが、解約出す前に冷静に判断してほしいので、これからのオフィス市場の流れをお伝えいたします。
なぜに空室が増えていないのか
理由① 不動産屋がそもそも自粛中で募集手続きが進んでいない
自粛中の不動産業の方と話をしていると解約が『1棟で10部屋出てきています。』『1棟で4部屋出てきたんです。』という話が入ってきます。でも多くの不動産業は自粛している会社もしていない会社も値下げ交渉、なども多くて、募集活動ができていません。
理由② そもそも空室率が低すぎて、内部テナントに借り増しニーズがある
今まで異常なくらい空室がなかったので、『借りたくても借りれない』ということで外部を借りるなどの判断をしていた方が多くいます。実際に、内部で空室待ちをしている企業が多くいます。
入居しているフロアを見た時に1フロアではなく、複数社で利用していたら歯抜けになっていた部分が空いたら必ず内部の方に声をかけます。その確認をするために、解約予告が出たからと言って募集しないケースが多くあります。
理由③ 意外と募集前に決まってしまっている
先日、TVに出演して『退去支援』というテーマで取材されたのに関わらず、『TVを見たんですけど…』と問い合わせは退去の依頼は2件。新規で借りたいとオファーをもらったのはその10倍程度。しかもそこには新しいビジネスチャンスを探している人が多いんです。今回、社内留保が厚い会社は今まで借りれなかったからこそビジネスチャンスを探しているので、解約が出た同時に契約をされている会社もいるようです。弊社の体験なので、すべてに当てはまらないと思います。
2021年４月以降にどのように空室が出てくるのか？
自粛解禁されて溜まった緊急対応の仕事が片付いたら、解約区画の募集が始まると思います。それがどれくらいの値付けで出てきて、どれくらいのスピード感で決まっていくのかは誰もわかりません。2ヶ月程度オフィス仲介の業務がほとんどなかったから確実に忙しくなるでしょう。
坪単価は下がるのか？
坪単価はすぐには大きく下がらないと考えています。理由は空室率がそもそも少ないので、成約期間が少し伸びるかもしれませんが、夏の終わり頃までは大きく下がらないと思います。
今まで100棟ビルがあったものが1棟しか募集してませんでした。でもそれが一気に10棟まで増えると思いますが、縮小、統合をしたいとニーズで決まっていくと思います。
もちろん決まらない物件も出てきますし、今までと同じ量の需要があるとは思っていませんが、今まで実現できなかった移転が動いていくと思います。
そうすると2020年中は値段を大きく下げなくても決まっていきました。
オーナーも内部で借り増しニーズがあるので、解約には前向きな方もいます。
解約予告を出す前に本当にそれが正解なのか冷静に考えてください。
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コロナでトレンドが大きく変わりました
ニューノーマルは全く見向きもされなかったものに注目されて、ワークプレイスの考え方も大きく変わっていきました。
ニューノーマルはハイブリット型
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